Leo

重量的選擇
健身大概一個月左右，並沒有很明顯的差異，不過我想紀錄一下我的狀況。下次記得的話要量一下基礎代謝率。一開始我重量的選擇不是很重，只是做了有感，所以有時候我會把所有的器材都做完，這樣很花時間，而且會有一個問題是，你看一些資料，會建議你做一次然後休息四十八小時。如果你重量不夠的話，其實會覺得為什麼要休息，隔天好像繼續做。但是最近我試著把重量調到非常吃力但是能做的完１２下三循環，其實就發現不能做太多樣，而且真的需要休息。看起這樣的重量比較對。一開始有人建議可以做輕一點但是刺數多一點訓練肌耐力，一陣子之後再來增加重量，我現在的進度應該是要增加肌力了。放幾張我現在的器材重量照紀錄一下。

台北日租／民宿的歷史回顧
基本上在台北市依目前的法規，不會有合法的民宿，因為根本不能做。旅館的門檻又非常高，過去沒有這麼多全球性平台的時候，那時候日租是一個可以做不能說的生意，而且是暴利。說到這裡，旅館業很多也是

做記錄主要是要加快檢討優缺點，日誌是很重要的東西。
 

很快的一年多了，簡單在這裡做個記錄。
以2016為例

房源擴展實在不很順利,所以繼續來做做功課,繼續來研究一下別人怎麼做Airbnb的SEO.
文章出處How To Get More Airbnb Bookings With Better SEO
Use the SEO Force Within Each Listing
1. Time is of the Essence
重點-每天都要更新你的日曆,就算沒人預定,也可以把某些日子關起來馬上再打開
2. The Price is Right
Airbnb會有參考價錢機制,你可以調整成他們參考的價錢以便更具有競爭力,新手甚至可以把價錢調的更低來增加競爭力,老手就是要注意自己的排序不要掉到後面去.關於此項我持保留態度,因為目前實作上我看不出好處.我目前的做法是當月還沒被訂走的空房會把價錢稍微調低一點.
3. One Night Is…Actually Enough
你想盡量被搜尋到,最小預定天數最好是一天,但是這在實作上有個問題,就是當你同時打開即時預定功能的時候,你也許會損失多天數訂房的機會成本,目前我能想到的解決方法之一,就是在房源中有個模範屋,也就是前一篇提到的宣傳屋,此宣傳屋可以有即時預定跟最小天數一天的設定,帶動其他房源的可見率.
4. Keep Your Listing Details Fresh & Clean
想一想你的房子賣點在哪,你想用甚麼字眼吸引別人,尤其是你覺得最理想的訪客,寫在你的名稱或內文中,旅遊景點,導覽,越多適合的關鍵字,你被看到的機會就越大
5. Make Sure You Photograph Well
如果你的房子所在地可以申請攝影師,而且你的房子也符合規定,就去申請,因為你會得到比較好的SEO,照片也比較漂亮,對Airbnb而言她們也得到一個看起來比較好的房源,雙贏
6. Turn On Instant Book, This Instant
一樣是鼓勵你打開即時預定,老問題,他說你會遇到全新的客群,有些人會只搜尋可以即時預定的房間,等於有點強迫你進入飯店式管理,一樣用樣品屋解決吧
Use the SEO Force Within Your Airbnb Profile
1. Earn Street Cred With Reviews
基本原則就是, 得到五顆星星!!
2. One Large Profile, With All The Toppings
基本資料好好填,不要有任何留空
3. It’s a Bird, It’s a Plane…It’s Superhost.
成為超讚房東,就這樣.
Use the SEO Force Within Yourself, the Host
1. Respond at The Speed of Light
快速回應,會讓排名比較前面
2. For The Life of You, Avoid Canceling Bookings
不要取消預定
3. Do The Time
常常登入,文章說airbnb演算法會看你登入的情況,停留的時間,確定你不是花時間在經營
4. If You Love It So Much Why Don’t You Tweet About It?
跟你的各種社群網站作連結,有助你在airbnb以內跟以外的SEO
文章最後提到,每天都是新的一天,系統記錄的是你三十天左右的情況,所以你永遠都有機會到最前頁,也就是說你永遠都要注意經營
 

今天想來談一下Airbnb的SEO,順便運用在實作上面.
文章出處
8 Tips to Improve your Airbnb SEO Respond Quickly to Every Inquiry
(i)Respond Quickly to Every Inquiry 快速回應每一個諮詢
大意是說,你會遇到一些奇奇怪怪的問題,有些問題會在你列好的文章內容,有些不會.不過不管怎樣,快速回應是必須的,就算是"Let me follow up with you shortly"這樣的簡短回應也好,所以你需要把你的Airbnb連結到你的手機簡訊之類你馬上會知道的設備上-你需要考量24小時客服的機制如何運作
(ii)Update Your Airbnb Calendar Daily 每天都要更新Airbnb的日曆
這段主題是你要每天更新你的airbnb房源,就算是改點價錢也好-所以你每天要安排一小段時間固定的更改airbnb的東西
(iii)Enable Instant Booking 打開即時預定
不要猶豫,這個世界上有很多有趣的人,文章作者說他三百組客人沒有一組是不好的(真唬爛),而且旅行者願意付高價給有即時預定功能的房間-請鼓起勇氣打開吧
(iv)Link Your Account to Social Media 跟你的其他社群網頁做連結
這裡是說呢,Airbnb會對你把房屋的資訊share到你其他的社群網頁的動作表示讚賞,他會認為你很認真在經營,作者說他有一次從第八頁跳到第一頁,因為他share了link在FB上-請準備好你各式各樣的社群帳號
(v)Getting Those 5-Star Reviews 得到五星評價
Airbnb明說他們會讓五星評價的房間在排序前面,所以得到五星評價是很重要的,他這裡提供如何得到好評價的秘訣,就是可以在訪客離開後,寫個信給他們,問問他們哪裡需要改進的,而且跟他們說她們的好評價對你而言很重要,可以讓你繼續經營下去,那如果他們給你的反饋是不好的,你要拖延他們給評價的時間(大概是想讓他們消氣),然後如果你先留評價,別人才會給你評價(不過這應該是舊機制,新機制他不會知道你先留評價,評價會再14天後或是你們雙方互留評價後才會公開,所以先留評價這招沒用)-記得寫信給你離開的房客
(vi)Create a Generic Guideboo-作旅遊導覽
Airbnb裡面有個旅遊導覽,記得要填,會讓你更容易被搜尋到-去找找房子附近的景點跟好吃的東西吧
(vii)Convert Inquiries to Bookings 把諮詢變成訂單
這一段是說,通常你的訂單會有一起來的情況,因為當你成交一筆之後,你會被視為正在動作的房東,你的排序(?)也會比較前面,然後你會更容易得到第二筆訂單-你可以用低價成交第一筆,這樣你後面的訂單會比較容易來
(viii)Have a Complete Listing and Profile 有完整的房屋說明跟個人檔案
這裡是說,2014年airbnb有重新設計過,有些房東沒有更新自己的資料,所以可能有些資料沒填吧-快填一填吧
策略1-我們應該會需要一間宣傳屋,來帶動其他房間的可見率跟訂單,此宣傳屋必須要在最前面的頁面,就算利潤很低或沒賺錢也要做
 

看了Airbnb,第一個營運的房間日期是2015/03/29,真是一個非常湊巧的好日子,中華民國的青年節,又叫革命先烈紀念日,頗有象徵開創的意思.當初這間房間會開始也算是有心栽花花不開,無心插柳柳橙汁,不過經營下去發現很有趣,算是適合我的工作,所以就決定繼續往前走.
如果你上觀光局的網頁,你可以查到很多資訊,我就目前我能解讀的加以分析,首先我們看這張圖
一眼就可以看出陸客大爆發的事實,然後我們將資料數據化,得到下面的資訊,從2005年到2014年
成長最快的是中國大陸,再來是韓國,最後是港澳,第四名是東南亞
2014就整體而言,來最多的人是依序是中國大陸,日本,東南亞,港澳
2014就整個國家來看,來過最多比例的是港澳,日本,韓國
這數據我目前的結論是
(i)大陸客的成長速度跟目前數量,都是第一,沒來過的比例也是很高,所以陸客勢必是很重要的客源
(ii)日本客來台灣也不少,但是成長比例有限,表示這是比較穩定的客源,但是因為我沒日文專才,目前可能很難去經營
(iii)東南亞,港澳, 成長速度非常快,也有語言相同(港澳 星馬華人)的優勢,東南亞方面沒來過的比例也非常高,應是陸客另外一塊的重要客源,也是我目前主要的訪客.
(iv)韓國人來台人數也成長得非常快,而且來過的人占總人口比也不多,但因為我也沒韓文專才,目前也不好經營
(v)歐美人來台灣真的不多,成長速度也慢,雖然英文是可以溝通的,不過目前似乎不太需要分心在這個上面
目前客源重要度排序
大陸>港澳,東南亞>日韓>歐美
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來談談目前經營台北民宿會遇到的問題,其實這是一個充滿複合性門檻的工作
(i)房源取得
如果你不是天生神力如勝文,通常你名下不會有足夠數量的房子讓你經營,這時你勢必要去跟其他人取得房源,而取得房源的過程中,通常房東知道你想做民宿業,會諒解的很少,因為他們只想到出入複雜,沒想到其實租給專業的房東管理,房子更容易保持的新穎,當然這是需要克服的點,比方說自己成立公司,讓屋主覺得有所依據,提出長約省去屋主常要換人的麻煩跟損耗,修繕由自己負責,甚或比一般人提出更高的租金,當然這些都只是一些條件的談判,實際上怎麼執行還是看情況
(ii)資金
雖然用轉租的,不用幾百幾千萬的資金,但幾十萬的資金還是跑不掉的,最好的情況是只付租押金,室內簡單布置就可以開租的房間,但這樣也大概要5-10萬的先期資金,如果遇到要重新裝潢的房子,我想50-100萬一間可能是跑不掉的,這時勢必要跟房東取得共識,然後簽訂長約
(iii)經營
目前我預估,一間房間,出租十天為回收成本期,出租二十天為可經營的房間,超過二十天就是超額利潤
(iv)管理
如果可以的話,最好把房間集中在同一個點,打掃找專人配合,拿鑰匙check in又是另外一個學問,可以的話房東出現會讓之後的評價更好,如果時間上有困難,就是需要找管理員配合,又是另外一個竅門了
(v)宣傳
airbnb勢必會只是一個宣傳的平台,但作為一個想專職經營的房東,也許是不夠的,所以需要自行成立各式各樣的粉絲頁,並能發掘國外旅客討論住宿的地方
(vi)適法性
台北民宿目前一定是不適法的,不過幸好我們偉大的政府目前的態度是這樣實務上當你了解台灣社會之後,你會覺得合不合法也許也不是這麼重要,因為叫你要守法的人,是因為如果你不守法,他們就沒得賺了,不然你很難解釋,為什麼同一棟建築,在花蓮經營合法,在台北經營不合法,所以大家就看著辦吧
之後我們再一個一個地來解決這些問題

有鑑於沒有wifi跟電視, 還是少了點競爭力
所以決定來看看有甚麼解決方案
本來打算接網路然後買網路電視盒的
但是網路電視盒對現在的我而言實在很陌生
看著看著發現Mod好像已經進入成熟期了 最後決定申辦
HiNet 光世代20M/5M+MOD双省方案 898元 記得設定密碼以免房客亂按付費頻道
一次解決了電視/wifi 的問題 還算不錯
 

今天來住的是一對台灣情侶,住一天, 台灣人來住的好處是比較不用擔心語意傳達錯誤
聊天中發現看上的是價錢, 可以泡澡, 明天就要飛出國了
希望他們住得開心