台北日租/民宿的歷史回顧

基本上在台北市依目前的法規,不會有合法的民宿,因為根本不能做。旅館的門檻又非常高,過去沒有這麼多全球性平台的時候,那時候日租是一個可以做不能說的生意,而且是暴利。說到這裡,旅館業很多也是

合法掩護非法,所以你要怎麼說呢,看誰比較夠力吧。但是那時候要做日租的門檻也不低,主要是客源的問題,你不是旅遊相關行業的人你很難掌握客源,這問題解決就簡單了,再來就是大量承租低價的房間,管

理上反而比現在簡單,因為那時候台灣的旅館供給量太少,你只要讓旅客有個平價的地方睡覺生意就做不完了,現在是走精緻競爭化。

過去的日租情況請請參閱這篇西門町八卦史,一個導遊如何在短短幾年內從日租變成旅館經營者。

http://gamedesigneverything.blogspot.tw/2015/07/0.html

我講的也只是其中短短一個篇幅,因為他主要不是講這件事。好了,由於現在這個滿滿的大平台,大家都有機會做,做的怎麼樣的問題,我以我的經驗來說明你要怎麼發展它。


從0到1

首先在你甚麼都沒有的時候,你有兩個選擇,一個是打開591看看哪個房子你喜歡,一個是拿你家的房子出來。

那我當時是第一個選擇,因為如果你要發展商業模式,要你家有一些房子然後又是在觀光區,而且都要在附近,才是最適合的,這門檻馬上變很高,如果你進入這門檻,其實也不用做這麼累的事情了。

再來就是你跟房東還有管理員的問題,我一開始的時候並沒有跟房東說明,這會衍生一些問題,當然我知道現在還是很多人這樣做,不過如果你想做的安心穩定一點,最好是一開始就說明清楚,這有利你裝潢跟簽

長約,管理員的部分你在承租前就要去搞清楚他們的態度,跟他們聊天而且讓他們知道你的用途,這很重要因為不是每個房子都可以做,畢竟這不是甚麼檯面上的生意,你跟管理員的關係也會影響你生意的進行。

當你在一個區域混很久之後,甚麼房子可以做,甚麼不能做你就會很清楚,跟管理員熟了之後,他們也會對你的客人比較友善,有時候還會幫你介紹房源,我想做生意的人都會了解這是互相的。當你找到第一個房

子之後,你的自備資金應該是要在十五萬左右,租押金,簡單裝潢,家具的部分,一開始你甚麼都沒有的時候,可能連油漆都要自己來,你必須要撐過這段賺不到錢又很忙的時候。假設你租的是2-4人房,一晚定

價是兩千,如果你滿租是六萬的收入,你的成本算兩萬五好了(不算你的人工),也就是說你一個月有三萬五的收入,你要約4個月回收你的成本,但是要滿租幾乎不可能,8成是在市況不錯的一個合理推估,畢

竟這東西不像旅館會有人走進來跟你說要住宿,所以你一個月的收入可能是兩萬五,也就是說半年可以回收這十五萬,然後打掃洗毛巾甚麼都要自己來,所以很快的你會發現沒有規模是沒甚麼搞頭的,不如回去上

班。所以再來就是你怎麼樣找到一定數量的房子,然後你才能找人幫你打掃,幫你收送毛巾。你最後才能退到管理層。


從1到N

當你渡過前面的草創期之後,你的工作會變得比較單純,每個月排個班表,跟旅客接洽,有時要當個水電工,還有找到新房子的時候你會最忙,因為你從設計到擺飾都要處理。當然這些事情在你的規模更大之後都

可以外包,因為你的利潤夠,我想做甚麼生意都是這樣。你從一間變成九間之後,你看這件事情的點也會不同了,你不會太關心單一房間的問題,你看的就是整體的狀況,以前你可能擔心幾天沒人住,現在可能看

這個月賺賠多少,你要怎麼讓所有的事情更SOP化,你也可以去思考降低成本,留強汰弱。


如何佈置

再來我來說明一下你怎麼設計房間,其實很多設計師跑來做這工作,等於是本行的延伸,像我這種毫無背景的一開始也不知道怎麼弄,就是一直看別人的房子,

北歐風->可能有壁爐牆紙吧,

簡約風->甚麼都沒有的意思,

工業風->天花板管線外露不花錢的意思。

但是這樣還是太困難了,因為你不知道要買甚麼掛畫,要買甚麼杯子,東西要怎麼擺,直到有一天,我租到一間閣樓很低的,我心裡想說,想辦法讓女生來住吧,所以就弄個Hello Kitty的房子好了,從此開啟了大

卡通時代,但是我本身本來就很喜歡玩這些小東西,所以我也不知道是不是每個人都可以。只是有一個主題你會很好找東西,因為你只是看市面上現有的東西哪些你要擺進房間,思考會簡單很多,下面兩張照片就

是一個例子

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卡通房很容易吸引家庭就是,還有一些特殊喜愛者,那你說三麗鷗會不會來告你,我想你營收上億再來擔心可能比較實際。


金錢以外的收穫

做這件事情的優點是,它是一個入門門檻極低的生意,雖然不是每個人都適合,但是即便是像飲料店,藥局,早餐店這種隨處可見的生意,初期的投入成本可能都要七位數,但是這個只要六位數,有搞頭的話再投

入更多就好,缺點也是這樣,新的競爭者隨時都會加入,只是看看你能不能做。你也會了解一些各國風俗,比方說韓國人他們習慣每天有新毛巾,即便在家裡,這點讓我印象比較深,通常歐美國家給的review也比

較大方,你也會增加一些同理心,耐心度也會增加。然後你理論上會增加水電工的能力,也許再過一陣子我會裝冷氣了也說不定。最重要的是,你可以在裡面理解如何做一個生意,如果你毫無經驗,當然就一個生

意人來看,這樣做可能有點慢,就好像我姊夫有時候問我在搞啥,我跟他說OOO,他覺得沒啥搞頭。但是我覺得生意模式是類似的,差別只是你認識的人,你的機會,還有你的經驗。


營收

去年做的營收大概是六百萬台幣,四成利潤怎麼來的,因為我後來簡單估算成本大概是三十萬一個月,這包括我的停車費,罰款,還有一些有的沒的。但是這不包括一開始的投入成本,所以沒有這麼多就是。你的

利潤估算理論上是在後面的年度,就是不用再投入成本之後,所以你一開始也應該思考甚麼樣的房子可以持續保持這樣的利潤,蔡英文上任後讓我看到這件事,因為之前市場很好,甚麼房子都可以,現在市場不

好,只剩下某些房子可以。簡單來說就是比較大的房子會比較容易,因為它的成本跟營收會拉的比較開,而且旅館的供給量比較少。


下集預告

最近剛好接到一個新房間,我想要介紹一下成本投入跟裝潢前裝潢後的樣子,我們大概會搞成這樣

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後記:剛剛有個房東跟我聊天,我跟他說我三月不太好,他也跟我說他不太好,我問他幾成,他說現在八成四,我快吐血了,不過說實話,我真的做的不是很好,他去年大概有八位營收吧,而且是旅館業出身的,

也是我們很佩服的前輩。

 

 

 

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